去年3月，也就是美联储开始提高利率以对抗通膨的那个月，全球发达国家的房屋平均价值比五年前高出41%。走势显示，房价从2007年至2009年的金融危机中反弹，然后在始于2019年的新冠疫情期间飙升。但从去年开始，全球各国央行的政策利率平均上升超过3个百分点，这使经济放缓，购房贷款的成本上涨。

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经济学家曾预测，全球范围内的“加息潮”会导致房地产市场降温——随着各国央行以数十年来最快的速度加息，飙升的借贷成本将使购房者退缩。但《经济学人》6月12日刊文指出，在富裕国家，利率上升并没有像预想的那样引发楼市混乱。

在澳大利亚，房价在过去三个月内持续上涨；在美国，一项备受关注的房价指数从1月份的低点上涨了1.6%，住宅建筑商的股价表现两倍优于整体股市；在欧元区，房地产市场看起来也很稳定。

摩根大通的分析师在近期一份有关美国的报告中写道：“从现在开始，住房市场对GDP增长的阻碍应该是微不足道的。”另一家银行高盛的专家在谈到韩国时表示：“我们认为，房地产市场低迷对个人消费的负面影响的高峰期，很可能已经过去。”

图源：《经济学人》

与以往的楼市低迷不同

全球房价肯定有回落的迹象，比最近的峰值低3%。然而，这一轮房价下降有所不同，因为它发生在疫情期间的“地产繁荣”之后，当时房价一度以有史以来最快的速度上涨。从当前的结果来看，实际房价仍远高于2019年的水平。许多千禧一代和Z世代人群曾梦想着楼市崩溃能让他们购入自己的第一套房子，但现在他们毫无疑问被现实“打脸”了。

过去，在典型的全球楼市不景气时期，一些国家的日子会尤其难熬。例如，2008年金融危机后，爱尔兰房地产泡沫破裂，房价“腰斩”一半；美国的房价也下滑了20%。

但这一次，之前表现欠佳的国家反而表现得更好。在美国旧金山，由于科技行业工作者纷纷迁往佛罗里达州和得克萨斯州，房价比高峰时下跌了10%。而目前跌势已经停止，平均房价仍然超过110万美元（约合人民币787万元）。

澳大利亚的房价在经历2020年至2021年的疯涨后下挫了7个百分点。但最近房屋拍卖的行情显示，楼市正在复苏。位于悉尼东郊海湾双湾的一套两居室小屋日前以400万澳元（约合人民币1940万元）的底价起拍，最终成交额超过600万澳元（约合人民币2900万元）。

美国旧金山的民居

另一个与以往的楼市低迷形成对比的是，没有迹象表明房价下跌的影响蔓延到了金融业。银行看起来并不担心坏帐激增。他们手里的高风险贷款较少，没有像2008年一样过度投资于不可靠的次级抵押贷款证券。

在新西兰，房贷拖欠率有所上升，但仍低于疫情前的水平；在美国，单一家庭房贷的拖欠率近期触及金融危机后的最低点；在加拿大，拖欠房贷的比例更是接近历史最低水平。

至于更广泛的经济问题，疲软的住房投资的确正在拖累经济增长，但影响很小。

在以前的房地产萧条时期，建筑从业者的需求量早在其他劳动力市场疲软之前就会急剧下降。然而眼下，他们仍然炙手可热。在韩国，建筑业的就业率从疫情期间的高点略有下降，但现在又有回升的趋势；在美国，建筑业的就业率每年上升2.5%，与历史上的长期平均值一致；在新西兰，建筑业的职位空缺率远远高于历史水平。

韩国首尔江南区的公寓园区

富裕国家楼市仍有弹性

有三个因素可以解释富裕国家令人惊讶的楼市修复弹性：移民、家庭财务和偏好。

首先是移民，发达国家正处于一个前所未有的移民热潮中。

在澳大利亚，净移民人数（即移民减去移居国外者）是疫情前水平的两倍；加拿大去年迎来逾43万新移民，打破前年创下的纪录；预计今年将有近140万人迁往美国，比疫情前多三分之一。

移民的住房需求支撑着房地产市场。研究表明，每有10万名净移民迁往澳大利亚，房价就会上浮1%。在许多移民来到英国的第一个落脚点伦敦，去年新签租房的租金上涨了16%。

在澳大利亚悉尼举行的房屋拍卖会

第二个因素是强劲的家庭财务状况。

金融危机后的抵押贷款法规将信用较差的买家拒之门外，富裕阶层因此成为楼市繁荣的推动者。2007年，美国借款人的信用评分中位数约为700分（差强人意），但在2021年，这一数据接近800分（相当不错）。

更富裕的家庭可以更容易地获得更高的房屋贷款。但许多借款人也通过固定利率锁定了过去的低利率。从2011年到2021年，整个欧盟按可变利率发放的贷款份额，从接近40%下滑至不到15%。即使利率上升，发达国家的偿债支出与收入的平均比例，仍然低于疫情前的常规水平。因此，与以前的经济衰退时期相比，不得不缩减开支或变卖财产以抵债的家庭较少。

疫情本身也发挥了作用。在2020年至2021年，许多家庭大幅削减了消费，导致价值数万亿美元的大规模“超额储蓄”出现。这些储蓄也缓冲了利率上扬对家庭的冲击。

高盛的分析表明，各国的超额储蓄存量与房价的复原能力之间存在着正向关系。加拿大人在疫情期间积累了大量储蓄，因此与预期相反，房价近期已经稳定下来。而瑞典人积攒的现金较少，该国楼市的恢复能力就要弱得多。

图源：美联储理事会

第三个因素与人们的偏好有关。

英格兰银行的研究表明，居民的住房需求正在发生转变，包括更需要在家办公，或者更喜欢独立房屋而不是公寓，这部分解释了英国房价在疫情期间增长的原因。

在包括澳大利亚在内的许多国家，平均家庭规模已经缩小，这表明人们不太愿意与人合住。此外，在通胀率较高的时候，许多人倾向于投资更保值的实物资产，如房产和基础设施。

所有这些偏好都可能意味着购房需求仍高于疫情前的水平，由此遏制了价格的潜在下跌。

居家办公改变住房需求

那么，楼市萧条有没有可能只是被推迟了呢？有可能，但也有理由相信最糟糕的情况已经过去。

在去年触底后，所有发达国家的消费者信心指数均在回升。平均而言，每个家庭仍有大量过剩储蓄。住房结构性短缺意味着，即便有人买不起房，但几乎总有人愿意买。与此同时，没有迹象表明，人们正在失去对居家办公和在家健身的兴趣。

“地产繁荣”可能已经结束，但只掀起了小小涟漪，而非轩然大波。

（编译：周周）